15.04.2016
Почему дольщики стоят в пикетах?
Почему дольщики стоят в пикетах?

Как известно процедура наблюдения ЗАО «Саратовгесстрой» была введена 08.10.2014 г. из-за суммы около 8 млн. руб. по требованиям арендной платы в пользу ООО «СТРОЙПЕРСПЕКТИВА» .  С 25.08.2014 г. до введения процедуры наблюдения 08.10.2014 г. видимо не было предпринято действий в отношении погашения данной задолженности. При этом застройщик активно заключал договора долевого участия в строительстве. Подавляющего большинства обязательств перед участниками строительства возникло в период наблюдения, а, следовательно, по инициативе руководства предприятия и согласованию арбитражного управляющего. Обстоятельство резкой активизации продаж на фоне принятого решения арбитражного суда не вызвало какого-либо заметного внимания и беспокойства со стороны дольщиков, власти, прокуратуры города и  Министерства строительства и ЖКХ Саратовской области.

         В результате хозяйственной деятельности предприятия под наблюдением арбитражного управляющего в июле 2015 года принято решение о признании ЗАО «Саратовгесстрой» банкротом.

         В феврале 2015 года в прокуратуру города поступали массовые обращения работников предприятия о невыплате заработной платы. На основании обращений прокуратурой была проведена проверка. Однако учитывая, что заработная плата людям так и осталась невыплаченной в сумме около 18 млн. руб., можно предположить, что при проведении надзорных мероприятий порядок расходования денежных средств, поступающих в кассу от дольщиков вопросов у надзорного органа не вызывал. 

         Есть основания полагать, что предприятие целенаправленно банкротилось заитересованной группой лиц. Да, формально, все в рамках закона, но реально пострадали только участники строительства и работники предприятия.

         Подавляющее большинство дольщиков были представлены ограниченным кругом лиц, которые осуществляли защиту их интересов. Однако сроки и активность может быть порой и объективная невозможность их ускорить позволили страховой компании предпринять максимум мероприятий для сокрытия активов, предназначенных для страховых выплат. Принимая во внимание, что пострадавшими в данной ситуации оказалось более 360 физических лиц и нескольких юридических, правоохранительные органы за весемь месяцев ни одного факта результативного продвижения расследования не озвучили.

         Со слов конкурсного управляющего на собрании дольщиков с участием представителей Министерства области, районнной администрации, прокуратуры,  более 602 млн. руб., вложенных дольщиками в строительство домов, уже  потрачено на хозяйственную деятельность предприятия, но следов их расходов в готовом продукте нет, ведь себестоимость строительства этих домов в любом случае меньше.

         Смею предположить, что крупнейшый застройщик ЗАО «Саратовгесстрой» разорен лишь только потому, что либо кто-то не поделил  в этом бизнесе сферу влияния, либо неумелое управление сложившейся строительной пирамидой достигло критической точки, а нормы действующего законодательства при отсутствии надлещащего надзора дают почти неограниченные возможности умельцам всегда облапошить непрофессиональных инвесторов.

         Арбитражным судом было установлено, что 16.06.2015г. состоялось первое собрание кредиторов ЗАО «Саратовгесстрой» и общая сумма их требований, включенных в реестр составила 102 188 690,80 руб. Это как раз та сумма денежных средств, как предполагают дольщики, которая прослеживается в спорном соглашении «О сотрудничестве в рамках реализации государственной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья в г. Балаково» от 23.09.2013 г., подписанным главой администрации БМР в нарушение закона № 94-ФЗ о госзаказе, что установлено арбитражным судом и данная сделка признана недействительной. Следует разобраться в этой ситуации, к какой целью в нарушение закона был составлен и подписан данный документ. И если задолженность имеется, то добровольное погашение ее администрацией существенно повлияет на погашение требований кредиторов.

         В настоящее время реестр требований кредиторов практически сформирован.

         Гражданская ответственность за неисполнение обязательства по передаче жилого помещения по договорам долевого участия в стороительстве была застрахована страховой компанией ООО «Страховая Инвестиционная Компания», которая находится в г. Омске. Лицензия у данной компании отозвана ЦБ РФ, назначена временная администрация в лице арбитражного управляющего Морозовой Виктории Геннадьевны, г. Ростов-на-Дону. Выводы, которые можно предположить из общения с этой временной администрацией и анализа иной поступающей информации таковы, что получение страховых выплат маловероятно, возможно в ближайшее время банкротство самой компании.

         31 марта 2016 года было проведено собрание кредиторов по вопросу обращения в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (в отношениии каждого объекта незавершенного строительства).

         По заключению конкурсного управляющего:

         - степень готовности ж/д №  3 — 3%, кол-во квартир в доме — 265, заявленных требований — 202, свободных — 63, средств, необходимых на достройку — 336, 2 млн. руб., общая площадь квартир — 13 896,6 кв.м., этажность -10, срок для окончания строительства — 1,2 года.

         - степень готовности ж/д №  5  — 80%, кол-во квартир в доме — 176, заявленных требований — 160, свободных — 16, средств, необходимых на достройку — 48,2 млн. руб., общая площадь квартир — 8 706,08 кв.м., этажность -10, срок для окончания строительства — 6 мес.

         - степень готовности ж/д №  12 — 6%, кол-во квартир в доме — 270, заявленных требований — 25, свободных — 245, средств, необходимых на достройку — 400,3 млн. руб., общая площадь квартир — 13 646,80 кв.м. + нежилые — 734,6 кв.м., этажность -16, срок для окончания строительства — 3 года.

         Всего необходимо средств на достройку — 784,7 млн.руб., свободных квартир — 463.

         При этом в случае создания ЖСК необходимы финансовые средства на:

- размер членских взносов, т.е.  на содержание ЖСК;

- сумму оплаты разницы превышения между оставшимся после передачи  объектов незавершенного строительства  имуществом должника и суммы необходимого объема оплаты текущих платежей, связанных с судебными расходами на оплату услуг арбитражного управляющего, лиц, привлеченных им, и оплату требований кредиторов первой и второй очереди;

- суммы доплаты до стоимости квартиры по договору;

- объем паевых взносов на строительство дома;

- дополнительные взносы на непредвиденные расходы по оформлению документации.

         Исходя из этого на первоначальном этапе при создании ЖСКа и получении неоконченных строительством объектов в качестве отступного каждому из 365 дольщиков потребуется внести около пятисот тысяч рублей дополнительно к их обязательствам, а далее искать инвестора на достройку своих домов. Но при этом надо помнить, что, исходя из представленных данных конкурсным управляющим, инвестор сразу должен быть готов к убыткам около трехсот миллионов рублей. Можно найти такого желающего? При всех раскладах любой застройщик не имеет коммерческой выгоды. Если отдельные участники строительства не пожелают вступать в ЖСКа на таких условиях и остануться  с денежными требованиями к предприятию при отсутствиии иных активов, то они остануться ни с чем.  

         Многие квартиры приобретались за счет кредитных средств, продажи собственных квартир, материнского капитала.

         Считаю, что достройка домов за счет инвестора без оплаты страховых возмещений части дольщиков и без изыскания способа поддержки такого инвестора за счет возможностей региональных и муниципальных властей фактически невозможна. Вот почему дольщики стоят в пикетах.

         Исходя из анализа данной ситуации необходима разработкой порядка и правил регулирующих контроль с момента принятия заявлений о банкротстве, а тем более введения процедуры наблюдения. Как минимум ввести об обязательном условии в договоре долевого участия в строительстве уведомление потенциальных участников строительства  о введении процедуры наблюдения застройщика. Также необходимо жесткое влияние в принуждении страховой компании в осуществлении страховых выплат. Для реализации данной цели необходимо на стадии принятия решения арбитражным судом о введении процедуры банкротства застройщика обязать судебные инстанции информировать ЦБ РФ о наступлении страхового случая для той или иной компании с целью контроля за использованием поступающих средств на расчетный счет в виде ежедневных отчетов.